2013年5月6日 星期一
購屋貸款答問 詳述房貸常識
問：房屋貸款條件日趨嚴格，消費者在申請房屋貸款前，應如何準備必要的文件，避免不必要的時間耽擱?
答：政府及各金融機構為避免二次信貸危機再度重演，房屋貸款申請條件及所需文件越來越嚴格，有些人因為文件不齊全或文件準備有困難，耽誤了貸款審核時間，影響到放款及交屋。
一 般房屋貸款所需的基本文件包括存款證明、年度報稅證明、每月薪資所得單等等。不同的貸款機構會有不同的核貸條件和文件要求，審批速度亦有不同，以中國信託 銀行房屋貸款服務為例，就比較快捷，只要貸款人備妥貸款所需的文件，在10天內即可完成貸款審核，免去冗長的貸款審核時間。
問：貸款銀行這麼多，消費者應如何選擇適合自己的貸款銀行及貸款專員?
答： 每家貸款銀行都提供多樣貸款服務，選擇一家合適自己的貸款銀行非常重要。好的貸款銀行在貸款服務過程中，貸款專提供貸款人許多房屋貸款的知識，標明各種收 費，讓貸款人充分了解貸款所需各項資料及相關規定，隨時報告貸款的審批進程，與客戶有良好的購通和配合，不會耽誤貸款人購屋的時機，選擇一家好的貸款銀行 在置業過程中非常重要，會省去很多後續的煩惱。
以中國信託為例，是FDIC擔保銀行，每位華語房貸專員都為聯邦註冊的房屋貸款專員，在申請 房屋貸款過程中詳細向消費者解說申請貸款的流程、貸款利息及日後還款等詳細內容，另外,中國信託銀行房屋貸款還提供網上房屋貸款服務，只要成為中國信託銀 行房屋貸款客戶，即可透過網上房屋貸款服務，即時查詢您的房貸餘額，網上付款等多項便利功能.讓你省時又方便。
問：許多海外人士跨國買房，海外人士可以申請貸款嗎?
答： 美國房屋經紀人協會最新的報告中顯示，外國人到美國來買房去年達到最高峰，海外人士在美購屋中，中國人就佔了9%。由於一般貸款銀行依照貸款人所提出的財 力文件來審核貸款人可負擔還款的貸款金額，外國人在美國沒有信用紀錄，加上海外資產難以查核，因此外國人在美國申請房屋貸款較當地人困難。但因應這個新興 市場的需求，包括中國信託銀行在內的金融機構，會特設海外人士貸款專案，接受海外財力存款證明，工作及信用文件，非美國公民或綠卡持有人都可以申請這類貸 款。
問：先找合適的房子再找銀行貸款，還是先申請預先核貸?(Pre-Qualification)
答：如果決定購屋，房屋 經紀人會建議買方先向貸款銀行申請預先貸款審核批准信，這在你出價時非常必要，特別在信貸危機之後，幾乎所有的賣家都要求買家出示最新的銀行預先核貸證 明，以確定是否接受你的出價。在預先核貸證明信中，貸款銀行會根據你目前的收入及信用狀況，預先批准你可能獲得貸款的金額，這樣同時可以讓你知道自己可以 負擔的房屋價格，以便找到適合的房子。中國信託房屋貸款服務在這方便為消費者提供快速預先核貸審核，省時快速，省去許多時間及困擾。
問：大額房屋貸款(Jumbo Loan)與一般房屋貸款有何差別?
答： 市面上對大額房貸的金額依照每家銀行所訂的有所不同，房地美(Fannie Mac)的大額房貸是貸款金額在$417,000以上，當貸款金額高於這個金額，就屬於大額房貸，大額房貸通常利息就會比一般房貸的利息高，因此許多貸款 人會選擇付多一點頭期款，來獲得一般房貸的利息，中國信託銀行房屋貸款的大額房貸與一般房貸利息相同，貸款人可以有更多選擇的空間，買到自己心目中理想的 房屋。
問：什麼是貸款點數?零手續費就是什麼費用都不用負擔嗎?
答：貸款銀行提供的利率一般是比率和點數的組合。點數可以是 正點數或負點數。最常見的點數類型是正點數，表示在貸款手續結束時會依點數付款給貸方，以換取較低的利率。相反，負點數或折扣點數是表示你的貸款費用會依 據你所得到的折扣而在貸款結束時扣除。一個點數相等于1%的貸款額。例如；一個點數在$200,000的貸款金額將會相等於$2,000。
一 般來講，你選擇的點數越高，所得到的利息比率就越低。相反的，如果你選擇的點數越低或0點數，那所得到的利息比率也就相應的提高。然而，沒有一個組合適合 每一個人，因為各人有各人不同的貸款狀況。比方說，如果你選擇的點數高，需要在貸款前付較多的貸款費用，以換取較低的利率和較低的月供。如果你選擇的點數 越低，你能減低貸款前所付的款項，但利息比率和每月付款將也相對增加。以中國信託銀行房屋貸款服務為例，貸款人可以買點數來減低利息。另外房屋貸款中有多 項的手續費通常有貸款人支付，例如信用審查費、公證費用等，這些費用都由貸款銀行自行定訂，各有不同。中國信託銀行在手續費上特別優惠，除第三方費用外， 凡通過貸款審核的貸款人，中國信託都將免去文件費、審批費及銀行收續費。
美國中國信託銀行
是橫跨美國東西兩岸的大型華資銀 行，在加州、紐約州、新澤西州共有12 間分行，致力於為社區提供最好的銀行服務。小至個人、大至商家及企業，美國中信銀行均可滿足各項財務需要。包括信用狀及進出口押匯、不動產貸款以及建築貸 款等。在房屋貸款方面更是準備了多個貸款方案，貼近每個人生階段的需求，設想周到。
工商服務部 策劃主編
專案規劃：酈家驤
企劃統籌：高傑文‧吳瀰
地產房市‧購屋置業
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